Mona Kjellberg – krönikor och texter
April 2022
På sikt kan tjejerna gynnas mer av startlånet
Äntligen kom två utredningar som vi väntat länge på – nyfikenheten har varit stor. Det gäller så klart ’Startlån för förstagångsköpare av bostad’ och betänkandet ’Sänk tröskeln till en god bostad’.
Extra spännande har det varit att läsa utredningen om startlån då vi själva precis färdigställt en större undersökning om framtidens unga vuxnas syn på bostaden, flytten hemifrån och finansiering av densamma. Våra unga i undersökningen omfattar drygt 1 000 personer som är födda mellan 2000-2005 och i den statliga utredningen finns det ingen åldersgräns, men så som förslaget är utformat så är bedömningen att det främst är unga vuxna som gynnas. Det är alltså de unga i vår studie som i hög grad kan nyttja startlånet om det blir verklighet. Kravet är att man inte ska ha ägt en primär bostad de senaste 10 åren.
Det som slagit oss i vår studie är bland annat att vi ser relativt stora skillnader i hur man förbereder sig för sitt första bostadsköp. Det finns givetvis även skillnader i vilka möjligheter föräldrarna har att stötta ekonomiskt. Ungefär en tredjedel av de som precis flyttat hemifrån får ekonomiskt stöd från föräldrarna, vilket innebär att hela 70 procent inte har den möjligheten. Studien visar även att sparandet är högre hos unga som upplever att de kommer från en mer stabil ekonomisk bakgrund.
Gällande ekonomiska aspekter ser vi dock den allra största skillnaden mellan könen. Killarna är i högre grad måna om att äga och säger sig vara mer intresserade av aktier och sparande. Det är dock tjejerna som är doers; de planerar i betydligt högre utsträckning för sin flytt hemifrån, i tidigare ålder än killarna och de sparar en större andel av sin disponibla inkomst. De arbetar i betydligt högre utsträckning samtidigt som de studerar. De tar även ett större ansvar för sin egen flytt i högre utsträckning genom att själva anmäla intresse, ställa sig i köer och sondera terrängen. Såklart finns det killar som tar ansvar och tjejer som inte gör detta – men de 1003 personer som svarat ger en tydlig statistisk skillnad mellan könen.
Enligt den statliga utredningen för startlån kommer fler män än kvinnor gynnas av förslaget; endast 42 procent av de 386 000 tillkommande potentiella förstagångsköparna är kvinnor. Utredarna konstaterar även att kvinnors utfall historiskt på den ägda bostadsmarknaden till större del beror på andras förutsättningar än deras egna, exempelvis föräldrars, släktingars eller partners förutsättningar. Kan det finnas en generationsskillnad här i hur unga kvinnor i dag tar större ansvar för sin ekonomiska situation, på grund av ökade möjligheter att göra just detta? De unga kvinnor vi intervjuat ger i alla fall sken av detta.
Länge har statistik visat på skillnader mellan tjejer och killar; tjejer drar ifrån betygsmässigt och har en större andel som studerar vidare. Därför förvånas man kanske inte av resultaten vad gäller just denna skillnad. Vårt samhälle är också trögrörligt trots allt, så på sikt blir nog inte skillnaderna så stora när ungdomarna vuxit upp. Killarna har ju en tendens att komma igen och ta position i arbetslivet. En större andel män bor också i ägt boende i alla åldersgrupper.
(Här vill jag bara flika in med en liten parentes – vår bransch har definitivt förändrats under de 20 år jag jobbat med fastigheter. ”Mona! Det är viktigt att du inte tassar runt i dina Converse, du måste ha klackar – det måste höras att man kommer när man är kvinna, du måste ta mer plats än manliga kollegor eftersom vi är i underläge” sa en kvinnlig chef till mig på ett av mina första fastighetsjobb. Men, Converseskorna sitter fortfarande som en smäck och jag har oftast sneakers på jobbet. Folk verkar lyssna ändå. Kanske ett tecken om något?)
Summa summarum tycker jag utredningens förslag för startlån är bra, jag hoppas det går igenom och ser fram emot att analysera utfallet. Jag vill också passa på att önska alla unga lycka till med flytten hemifrån – oavsett om du är kille eller tjej!
Krönikan är publicerad här.
Mars 2022
Trygga områden högre upp på priolistan – låt oss planera för framtiden
Skulle du vilja bo i ett otryggt område? Nej, självklart inte – och i synnerhet inte när omvärlden är högst osäker. Trygghet är en aspekt som vi människor i alla tider strävat efter, och det är därför inte heller en ny aspekt i vår samhälls- och stadsplanering. Trygghetsbehovet har ytterligare förstärkts av pandemin och säkerligen även av de fruktansvärda nyheter vi möts av efter Rysslands invasion av Ukraina.
Nu när frågan är högaktuell i samhällsdebatten avspeglas detta även i vår bransch och vi har i våra studier under flera år noterat att trygghetsaspekten blir allt högre prioriterad och allt oftare nämnts spontant av målgrupper när en flytt eller bostad kommer på tal.
I diskussionen om Sverige finns dock en del motstridiga budskap. Vi hör att samhället blir mer polariserat och otryggt, att gängkriminalitet och grov brottslighet ökar samtidigt som rapportering visar att utsattheten för brott är historiskt låg. Sant är dock att allt fler upplever att de bor i ett otryggt område och att pandemin haft en negativ inverkan på upplevelsen av trygghet. Detta visar exempelvis Ungdomsbarometern 2022 där det skett en markant ökning för andelen som upplever otrygghet. Även Brottsförebyggande rådets årliga Nationella trygghetsundersökning visar att allt fler oroar sig över otryggheten i samhället; i senaste mätningen angav 45 procent att de var oroliga över otrygghet – att jämföra med 30 procent år 2012. Upplevelsen lär inte bli bättre i nästa mätning.
Våra unga, födda runt och efter millennieskiftet, som kommer att ha en mycket stor betydelse för bostadsefterfrågan framöver uttrycker även de en stor strävan efter trygghet. Det är en helt digital generation som verkar prioritera annorlunda jämfört med tidigare generationer och lägga större vikt vid trygga anställningar och trygga bostadsområden. Den psykiska ohälsan ökar i gruppen och ensamheten är utbredd. Behovet av trygghet har ökat ytterligare även hos denna grupp som följd av en osäker omvärld. Under några år har vi nu haft minskande antal unga vuxna, 20-29 år, i Sverige, men snart ökar gruppen igen för att nå en topp år 2030. Detta är också målgruppen som flyttar mest, hela 40 procent flyttar varje år. Här finns alltså en stor marknad som kan nås med rätt utformning.
Det finns alltså en klar trend och tydligt medskick sedan ett bra tag från våra bostadsmålgrupper – och om jag får sia fritt kommer denna aspekt växa sig allt starkare. Trygghet kommer bli den viktigaste aspekten för val av bostadsområde om valmöjligheten finns. Inte bara för barnfamiljer utan även för såväl äldre som yngre målgrupper. Denna aspekt kan accentueras i såväl planering och utförande av själva bostaden som i livet mellan husen och i området. Tänk på stråk, växtlighet, belysning, materialval men även på gemenskap, social kontakt, inblickar och utblickar. Här har byggherren, entreprenören, kommunen, fastighetsägare och grannar mycket att vinna på att kroka arm och utveckla starka, socialt hållbara och trygga bostadsmiljöer.
Min framtidsspaning är att vinnare i konkurrensen om bostadskunden blir de kommuner, områden och projekt som tydligt kan erbjuda trygghet. Men just nu önskar jag bara mest av allt att alla människor, oavsett nationalitet, får uppleva en bastrygghet och vardag utan krig. Måtte detta få ett slut snarast.
Krönikan är publicerad här.
Januari 2022
Lek med ord – en nyproduktionsfaktor som inte finns
Häromveckan fick jag nöjet att lyssna till Jan Eliasson på en stadsbyggnadskväll i Stockholm. Han talade bland annat om vikten av det talade och skrivna ordet, om hur de lyckats komma fram med förnödenheter i Sudan genom att inte begära eldupphör utan i stället brainstorma fram ordet humanitär korridor. I jämförelse med Eliassons arbete som räddar liv ter sig mitt värv en gnutta underordnat – dock har det talade och skrivna ordet en lika stor betydelse.
Ett ord som jag funderat mycket över, egentligen hela det senaste decenniet, är begreppet nyproduktionsfaktor. Med begreppet avses att det per definition alltid finns en högre betalningsvilja för en nyproducerad lägenhet än för befintliga bostäder – samt att denna extra betalningsvilja är en fast konstaterad summa i kronor och ören. Jämförelsen brukar göras med bilindustrin där bilar tappar i värde och nyproducerade bilar inbringar högre betalningsvilja.
Verkligheten är dock betydligt mer komplicerad. Bostadsmarknaden är mycket komplex och köp av bostad är som bekant betydligt mer lägesberoende än köp av bil. En mängd olika samverkande och i viss mån motverkande faktorer ska falla samman för att du och jag som privatpersoner ska våga ta steget och köpa ett nytt boende. Det är alltifrån rätt känsla i magen till att föreningen har stabil ekonomi.
Sanningen är att det faktiskt inte finns någon fast nyproduktionsfaktor som spänner över tid och rum.
Allt beror på mikroläge, målgrupp, konkurrens; efterfrågan och utbud. I synnerhet den efterfrågan som byggherren lyckas skapa i sitt projekt. Våra studier visar på att i vissa målgrupper och i vissa specifika geografier krävs i stället att nyproduktionen har en riskpremie – det vill säga att betalningsviljan för nyproduktion är lägre än för befintligt utbud intill. I andra lägen är betalningsviljan för nyproduktion nästan det dubbla gentemot närliggande utbud! Spännvidden är alltså mycket stor. I våra större studier där vi undersökt potentiell efterfrågan för nyproduktion ser vi att cirka 30 procent generellt föredrar nybyggt. Det bör poängteras att referensramarna ser mycket olika ut beroende på geografi och målgrupp.
Att tala om en fast faktor för extra betalningsvilja blir dessutom missvisande då en eventuell extra betalningsvilja alltid måste sättas i relation till den aktuella prisnivån. I en marknad där det byggs kontinuerligt, där prisutvecklingen följt snittet och där målgruppen är blandad brukar den extra betalningsviljan för nyproduktion ligga på cirka 10-14 procent extra mot annat utbud beroende på vilken typ av projekt som utvecklas. Men i andra fall under annat utbud – eller till och med 100 procent över.
Själva ordet är dock mycket bra! Grattis till den som myntade begreppet! Nyproduktionsfaktor låter som något man inte kan bortse ifrån, en faktor är ju en faktor man måste räkna med. Jag hoppas dock att alla; för kundernas och platsens skull, men framför allt för sin egen goda affärs skull, beräknar den verkliga betalningsviljan baserat på alla grundläggande styrande parametrar – och därmed hur betalningsviljan för nyproduktion står sig i förhållande till andra alternativ. Vad ska vi kalla det? Lokal faktorresistens kanske?
Krönikan är publicerad här.
November 2021
Hur har pandemin påverkat bostadsmarknaden?
På senare tid har medier skrivit och rapporterat om hur pandemin skapat nya flyttmönster och tryckt ut människor från våra storstäder. Men, vad är sant egentligen?
Stockholm kommun har exempelvis haft negativt inrikes flyttnetto sedan år 2014 och sedan år 2018 gäller det hela Stockholms län. Detsamma gäller för Göteborg, London, Berlin mfl. Det betyder alltså att fler personer flyttade ut från Stockholmsregionen än in långt innan Covid fanns på kartan.
Pandemin har även angetts som orsak till att småhuspriserna stigit i höjden – men även denna utveckling syntes i prisstatistiken innan Covid.
Bostadsmarknaden har mycket riktigt haft en god prisutveckling under pandemin och inte den inbromsning som förutspåddes i början av 2020. Det råder dock diametralt olika förutsättningar för olika målgruppssegment.
Låginkomsttagargrupper har drabbats hårdare av varsel och en osäker arbetsmarknad pga. av Corona, medan tjänstemannayrken påverkats i mindre utsträckning och i högre grad haft möjlighet till att ställa om till digitalt arbetsliv (vilket möjliggör att bo på distans för dessa grupper).
De mer köpkraftiga segmenten är de som driver på bostadsmarknaden. Visst har pandemin haft en påverkan på våra beteenden, konsumtion och bostadspreferenser – men, det är av hög vikt att förstå även de andra bakomliggande faktorerna.
Juni Strategi arbetar just med denna typ av beslutsunderlag, fokuserat på bostadsmarknadsanalys och målgruppers preferenser.
Demografi och byggande styr
I Sveriges demografi har vi 4 dominerande generationer; 40-, 60-, 90-, och 10-talister. 90-talisterna är den klart största generationen, där de flesta föddes mellan 1988-1993. Vår största generation passerar alltså just nu 30-strecket. Mycket av byggandet har kretsat kring denna stora grupp – inte minst på senare år.
Men, med ledtiderna som finns innebär detta att byggandet riktat mot unga vuxna kom i gång rejält när antalet unga vuxna redan minskade igen. Nu efterfrågar 90-talisterna, vår största generation, i allt högre utsträckning småhus då de är i familjebildande fas. Generationen har i många år uttryckt drömmen om villa och nu har pandemin tydliggjort denna dröm när livet levs inom hemmets fyra väggar.
Byggandet har inte fokuserats på småhus och i det befintliga beståndet bor den äldre generationen kvar – därmed finns det en stor utbudsbrist. Detta gör att småhuspriserna trycks upp, i synnerhet nära städer och i pendlingskommuner.
Bostadspriserna har därför påverkat flyttströmmarna – och tryckt ut människor längre från våra kärnor då betalningsförmågan inte matchar prisbilden.
Juni Strategi genomförde en omfattande analys och förutspådde bristen på småhus redan 2017 (Marknadsmättnad Stockholm). Olika målgruppers flyttmönster styr efterfrågan Unga vuxna är också den grupp som i högst utsträckning flyttar, 40 % inom gruppen flyttar varje år till skillnad mot barnfamiljer där 20 % flyttar eller äldre personer där 4-5 % flyttar.
Vi flyttar alltså som mest när vår inkomst är som lägst. De unga flyttar generellt in mot städerna och nu, när vi har färre unga vuxna i absoluta tal jämfört med för 5 år sedan, finns det helt enkelt färre som flyttar till städerna. I stället är den stora generationen hemvändare och söker barnvänliga uppväxtmiljöer för sin familj.
Det är inte första gången städerna har negativt inrikes flyttnetto, senast var 2004.
År 2030 kommer vi återigen ha en ny topp av unga vuxna, dock något färre än 90-talisterna. Det är också viktigt att poängtera att flyttströmmen in till städerna fortfarande är stor.
År 2020 flyttade över 70 000 personer exempelvis till Stockholm och knappt 75 000 personer från. Flyttströmmarna från går inte särdeles långt, i första hand till kranskommuner och sedan vidare till kringliggande regionstäder.
Pandemins påverkan
Pandemin har ökat efterfrågan på en egen täppa – men detta är alltså bara en av många bidragande orsaker till ökande småhuspriser, efterfrågan på större lägenheter och flyttströmmen från städerna.
Pandemin har främst förstärkt befintliga trender, snarare än skapat helt nya beteenden på bostadsmarknaden. Redan innan pandemin ville 70 % av barnfamiljerna bo i småhus och trenden med utflyttning från storstäder har nu accelererat något.
Hemnets undersökning (2021) visar att 6 % fler vill bo perifert – en större bostadsyta efterfrågas.
Efterfrågade boendekvaliteter så som uteplatser, extra arbetsrum, pool har enligt Hemnet ökat över hela Sverige under 2020.
Pandemin har också, enligt Mäklarsamfundet, ökat rörligheten på marknaden då fler upplever ett nytt bostadsbehov.
Digitala bostadsaffärer har också ökat, framförallt för fritidshus, vilket möjliggör för ett större upptagningsområde och bredare kundgrupp. En stark bidragande orsak till de höga fritidshuspriserna är även att vi inte kunnat konsumera resor, nöjen och upplevelser.
Sammantaget uppger flera studier att pandemin bidragit till en ökad efterfrågan på boende som erbjuder:
- trygghet
- livskvalitet
- gemenskap
- hållbar livsstil
- digitaliserat arbetsliv
- flexibilitet mellan privat/arbetsliv
- mer boyta
- möjlighet till hemmakontor
- egen täppa
Detta är troligtvis en efterfrågan som kommer bestå framöver.
Krönikan är publicerad här.
Oktober 2021
När ska vi fokusera på framtidens bostadsmarknad och Greta-generationen?
Nu har seminarier dragit igång – det är mycket roligt och givande! Som vanligt blir vissa frågor tydligare än andra och de senaste veckornas bostadsseminarier har fått mig att reflektera. Vi människor har givetvis lättast att prata om, och fokusera på, saker som redan hänt. Framtiden är oviss och okänd. Men, allt är verkligen inte okänt! Likväl som man kan se att en våg som rullar 15 meter från stranden oundvikligen kommer att slå ned om 30 sekunder kan vi förutspå framtiden genom välkänd och lättåtkomlig statistik.
Jag upplever en viss frustration när man som marknadsanalytiker för 5-6 år sedan ropade:
”Hallå! Vad bra att ni fokuserar på små lägenheter, men om ca 5 år kommer vi ha brist på småhus och stora lägenheter! Har ni tänkt på det? Hallå…?”.
Nu står vi här 5 år senare. Den extremt stora generationen födda 1988-1993 blev obönhörligt äldre, de blev hemvändare och vände flyttströmmar från storstäderna, hade drömmar om småhus och behov av större bostäder för sin lilla familj. Idag har vi i absoluta tal färre unga vuxna, 20-29 år, än vi hade för fem år sedan.
Idag vill jag ropa: ”Hallå! Vad bra att ni uppmärksammar bristen på småhus och behovet av stora lägenheter! Det behövs ju verkligen byggas (som vi ju visste…) – men har ni koll på nästa stora generation 00-10-talister? De kommer också bli äldre och snart behöva flytta hemifrån!”
Har du och ditt företag koll på den stora kommande generationen ”nya” unga vuxna? Varför pratar vi fortfarande om 90-talisterna som de unga när vi har en ny stor generation, som snart gör intåg på bostadsmarknaden? Har ni koll på de nya ungas värderingar, den sk Gretagenerationen? Vet ni hur de tänker kring ägande, deras flyttankar och boendepreferenser? Med tanke på de långa ledtiderna i vår bransch så är min bestämda åsikt att alla redan nu även bör ha koll på behovet och efterfrågan som kommer om några år framåt.
Vi vet att de ”nya” unga kommer göra börja entré på bostadsmarknaden inom 5-6 år; som en våg som obönhörligen rullar in mot stranden.
Hallå allihop! Planera redan nu för dessa, ta tillvara på deras behov, preferenser och värderingar! Beräkna efterfrågan där ni är verksamma, se över omflyttningsfrekvens och betalningsförmåga. Hur står sig ditt bolag i konkurrensen om denna insatta, digitaliserade och hållbarhetsinriktade generation? Jag berättar gärna mer om du vill lyssna!
Krönikan är publicerad här.
Juni 2021
Statistiken och de eviga bussarna
Jag arbetar som analytiker med fokus på statistik kring demografi och stadsutveckling sedan snart 20 år. På senare tid har jag i en mängd olika sammanhang hört och läst direkta osanningar om Stockholms befolkningstillväxt. Här kommer fakta.
För att kunna ta välgrundade och affärsmässiga beslut måste vi börja tolka statistiken utan visklekar, som förvränger fakta längs vägen. Likväl som att det tjatades i åratal om de busslaster som rullade in dagligen med nya invånare till Stockholm långt efter det överhuvudtaget låg någon sanning i detta ska vi inte överdriva flykten från Pärlan vid Mälaren, för att inte tal om Bästkustens stolthet eller Sveriges port mot kontinenten – med andra ord våra fina storstäder.
Exempel på saker jag hört:
- ”Stockholm tappar 3 busslaster med människor varje dag”
- ”Göteborg har positivt flyttnetto och ökar”
- ”Storstäderna minskar befolkningsmässigt”
- ”Det är bara 80-plussare som ökar i storstäderna”
- ”Coronapandemin har gjort så alla flyr våra städer och det är den enda orsaken till att villapriserna ökat”
Samtliga ovan punkter är osanna. Punkt.
Här kommer fakta, sug åt er och ta in i era beslutsunderlag och framtidsspaningar:
Stockholm har (liksom Göteborg, Malmö, London, Berlin, med flera) negativt inrikes flyttnetto sedan några år tillbaka (i Stockholm sedan år 2014). Men! Storstäderna växer fortfarande tack vare barnafödande, en ung och fruktsam befolkning, samt invandring. I princip alla åldersgrupper kommer öka i våra storstäder i absoluta tal. Dessutom flyttar många fortfarande till städerna! År 2020 flyttade över 70 000 personer till Stockholm och knappt 75 000 personer från. Flyttströmmarna går inte särdeles långt, i första hand till kranskommuner och sedan vidare till kringliggande regionstäder. Det som kommer ha en effekt på framtida bostadsbehovet är i stället den stora nedskrivning av invandringsprognoserna som skedde i maj i år.
Det är inte första gången det inrikes flyttnettot är negativt, senaste gången var 2004. Orsaken beror till stor del på vår åldersfördelning och stora barnkullar – vi har, liksom resten av Europa, en enorm generation 90-talister som nu börjar vända hemåt efter att tidigare ha flyttat till storstäderna. De unga vuxna som rör sig mot storstäderna är helt enkelt färre i dag jämfört med 5 år sedan.
Bostadspriserna har också påverkat flyttströmmarna – och tryckt ut dessa längre från våra kärnor då betalningsförmågan inte matchar prisbilden. Dessutom har det inte byggts tillnärmelsevis så många småhus som efterfrågan medger – nyproduktionen har fokuserats på flerbostadshus. 90-talisterna, vår rekordgeneration, har i många år uttryckt drömmen om villa och nu har pandemin tydliggjort denna dröm när livet levs inom hemmets fyra väggar. Vi på Juni Strategi genomförde en omfattande analys och förutspådde bristen på småhus redan 2016 (Marknadsmättnad Stockholm), vilket uppmärksammades brett – men vi är som bekant bra på att glömma.
Summa summarum – ha koll på fakta och lockas inte av populistiska artiklar och sägningar!
- Våra storstäder växer!
- Snart ökar de unga igen i antal, dessa kommer flytta mot städerna, 70 procent av alla flyttar görs av personer under 40 år.
- Pandemin har ökat efterfrågan på en egen täppa – men detta är bara en av de bidragande orsakerna till ökande småhuspriser och efterfrågan på större lägenheter.
- Ha koll på nedskrivningen av invandringsprognosen – den kommer påverka våra bostadsbehovsberäkningar i relativt stor utsträckning!
Mona Kjellberg, senior konsult på Juni Strategi, krönikan är publicerad här
Mars 2021
Var finns äldrekonsekvensbeskrivningen i vår planering?
”Anna Torbiörnsson beskriver sig själv som en länk i en kvinnokedja, vars övriga länkar hon känner. Livets hjul har fört henne upp till medelålderns krön, och med den överblicken ser hon två generationer bakåt och två framåt”. Så inleds min mammas bok om tonåringar som hon skrev 1996. Hux flux är det jag som intagit min mammas position i medelåldern och kan åtnjuta samma överblick. Med den insikten kommer också en allt djupare förståelse för att ”de äldre” – det är ju vi – inte några andra.
I otaliga rapporter, seminarier och debatter har orörligheten på Sveriges bostadsmarknad lyfts upp som ett problem. Varför flyttar inte de äldre? Svaret ligger i många utmaningar, varav ekonomin endast är en del av helheten. Har man bott i sitt småhus i över 40 år så finns det givetvis många trösklar att överkomma för att flytta. Studier visar dock att om vi kan förmå äldre att genomföra en frivillig flytt, till ett bra boende (befintligt eller nytt) som klarar rullatorlivet och som har sociala träffpunkter i närhet och/eller goda kommunikationer, innan behovet av särskilt boende uppstår finns det många vinningar. Rörligheten på bostadsmarknaden ökar och välmåendet hos individen ökar.
En studie i Luleå visade till och med att de som hade flyttat frivilligt till lägenhet i 70-årsåldern kunde bo kvar hemma i snitt 10 år längre (de flyttade till särskilt boende vid 90 år i stället för 80 år så som småhusboende gör). I fastigheter med hög tillgänglighet (som hiss, låga trösklar etcetera) bodde man kvar ännu högre upp i åldrarna, uppåt 100-årsåldern (Luleå kommun, 2010: Planering för Bostäder för äldre i Luleå). Den samhällsekonomiska vinningen är alltså också stor!
Just nu har vi ett uppdrag för Region Skånes räkning, en förstudie där vi undersöker vård och omsorgs beröringspunkter med stadsplaneringen vad gäller äldre. I en workshop lyfte Johanna Holm, Link arkitektur, idén kring att genomföra äldrekonsekvensbeskrivningar inom planeringen. Och den idén har jag inte kunnat släppa!
Numera är det i princip standard att genomföra en barnkonsekvensbeskrivning när nya områden utvecklas, men hur tas de äldres perspektiv in i planeringen? Med Sveriges demografiska utveckling kommer de flesta kommuner behöva vänja sig vid att de äldre är den största gruppen och deras behov måste in i planeringen. Uttrycket ”Planerar vi för barnen så planerar vi för alla” stämmer verkligen inte in på de äldsta åldersgrupperna. Kan de äldres perspektiv beaktas än mer så är jag övertygad om att vi kan skapa en större frivillig flyttström, en flyttström som vi ju alla suktar efter.
I en äldrekonsekvensbeskrivning bör exempelvis nedan perspektiv beaktas:
– Rätt mängd viloplatser på rätt avstånd; för benen och för sinnena
– Ytor för gemenskap och umgänge (motverka ofrivillig ensamhet)
– Kommunikationer
– Nivåskillnader och underlag
– Hissar, entréer och trösklar
Idag, när min mamma tvingats flytta på grund av sin alzheimer och pappa går med vissa hjälpmedel på grund av stroke hade jag gärna sett en äldrekonsekvensbeskrivning i mitt närområde. I helgen rullade rullatorn fritt i rullgruset i de branta backarna och metrarna var långa till närmsta sittbänk. Med tanke på att 80-plussare kommer öka med 40 procent de närmsta åren är det hög tid att denna viktiga stora målgrupp på ett mer strukturerat sätt tas in i planeringen av alla nya områden.
Hux flux är det du och jag som tillgodoses om behovet hos äldre uppfylls i stadsplaneringen. Drömmen är ju att både jag som (framtida) mormor och mitt (framtida) barnbarn kan trivas och umgås sida vid sida.
Mona Kjellberg, Juni Strategi, krönikan är publicerad här
Feb 2021
Leder bristen på intryck till bristen på uttryck?
Vi möts snabbt vid köksbordet, min man och jag. Det är dags för lunch och igår blev det äggröra så idag äter vi gröt. Sen är det tillbaka till Teams. Han sitter i dotterns rum och jag har abonnerat köksbordet. Jag kopplar upp mig till nästa möte och visst blir det lite mini-försnack och delande av erfarenheter och det är ju så fantastiskt att man fortfarande kan ha möten! I bakgrunden hör jag förskolebarnen som tjuter i vår pulkabacke, katten trycker på mina tangenter och diskmaskinen slår.
För oss som har kunnat arbeta hemifrån har den senaste tiden bestått av samma intryck. I alla fall för mig. Jag rör mig inom en radie av 2 km, jag möter min familj varje dag och ibland mina grannar i porten. Nästan ingen annan. Aha-upplevelser uppstår i denna skyddade verkstad relativt sällan, och inspirationen från olika intryck måste aktivt jagas upp.
Annat var det pre-pandemi. Jag älskar Almedalen eller Järvaveckan t.ex. och den smältdegel av politik, företag, människor, agendor och evenemang det innebär. Jag tycker det känns som att röra sig i en oändlig mängd av kunskap, intressanta seminarier och människor – man snappar upp nya insikter och lär sig något på kuppen. Speciellt när man lyssnar till hur andra branscher pratar – Vad tycker tech-branschen om stadsutveckling? Vad tycker barnrättsorganisationer om bostadsplanering?
Eller studieresor – det är ju fantastiskt! Hur man kan lära sig saker genom att lyssna till hur andra har tänkt, och hur man kan omvandla denna insikt till affärsnytta och utveckla framtidens bostäder och handel.
Jag tror inte man ska underskatta kaffepausernas inverkan på Sveriges stadsutveckling genom åren.
Eller kaffehämtning och det lätta mellansnacket, det är helt enkelt underbart! Innan möten, mellan workshops, branschevenemang och luncher. Hur det i det lättsamma allmänsamtalet uppstår idéer, intryck som leder en framåt – som leder branschens utveckling framåt. Jag tror inte man ska underskatta kaffepausernas inverkan på Sveriges stadsutveckling genom åren. Visst är det digitala mötet effektivt, många arbetstimmar blir gjorda – men utvecklas vi verkligen? Blir våra framtida städer bättre för de människor som ska leva där? Överskattar vi det vi går och tänker på just nu, i vår planering för framtiden; hur många kommer ha 95 % digitala möten och aldrig gå på restaurang för alltid?
Efter snart ett år med hemmajobb känner jag rastlösheten krypa i kroppen och jag förstår verkligen varför det glada Berlin, London och Paris uppstod på 1920-talet efter spanska sjukan! Jag kan inte låta bli att fundera över hur detta år kommer påverka utformningen av våra städer och projekt; det digitala samtalet är mer målorienterat och all icke-verbal kommunikation försvinner, denna står enligt beteendeforskning för upp till hela 60 % av våra samtal. Kallpratet och fluff-fluffet har rationaliserats bort. Kommer det synas i de projekt som tas fram nu? Vem vet? Vet du? Nu måste jag tyvärr in i nästa Teamsmöte, så filosoferandet med mig själv får ske en annan gång. Men! Vi kan väl ses i Almedalen någon gång och snacka om det?!
/Mona Kjellberg, krönikan är publicerad här
November 2020
Det här blir nästa hype inom fastigheter!
Alla verkar ställa frågan, men få vill gissa. Jag tänkte försöka mig på det senare, grundad i samhällstrender, statistik och fakta – men ändock en gissning.
Pendeln svänger som bekant fram och tillbaka, och fastighetsmarknaden beter sig ofta som knattefotboll. Knattefotboll i termer av att man har ett börsmässigt 1-årsperspektiv; Nu satsar vi på Köpcentrum! Nu kör vi – yteffektiva små lägenheter! Ska vi inte satsa på logistik?! Nu gäller kontor i storstadscity! Och så slutligen 2019-2020 – Nu satsar vi på samhällsfastigheter!
Många springer helt enkelt på samma boll samtidigt och det behöver givetvis inte vara en dålig idé. Många satsningar nämnda ovan har burit söt frukt, för många aktörer, samtidigt. Men, en del ställer sig strategiskt och inväntar det perfekta tillfället till mål. Strategisk positionering i form av att man har ett något längre perspektiv och kan positionera sig före konkurrensen. De aktörer som tidigt hade samhällsfastigheter i sin portfölj blev vinnare.
Att prognosticera framtiden är att ge sig ut på djupt vatten, det vet alla som försökt. Vem kan exempelvis förutspå en pandemi just år 2020? Genom att grunda sin kvalificerade gissning i statistik, trögrörliga trender och fakta har man dock lite flythjälpmedel.
Och vad siar jag då kommer att gälla om 5-7 år?
Jo, mot bakgrund av att den största generation vi någonsin sett i Sverige nu går in i familjebildande fas borde vi kunna se en mycket stor påverkan från dessa 90-talister på vår samhällsutveckling och efterfrågan på fastigheter. Dessutom har vi två andra rekordgenerationer som går in i nya livsfaser (60- och 40-talisterna), men som i hög grad bor kvar i sina småhus och därmed, så att säga, undanhåller småhusen från de unga barnfamiljerna. Vi vet genom ett otal undersökningar och utredningar att drömmen om småskalighet består i relativt hög grad, generation efter generation, när personer får barn. Det finns en stadig önskan om lugna och trygga uppväxtmiljöer. Vi ser också att Coronapandemin även efteråt verkar möjliggöra för mer arbete hemifrån, och undersökningar visar att människor till stor del förefaller omfamna idén.
Summa summarum har vi nu en rekordgeneration nya familjebildare, som i hög grad söker småskalighet, trygghet och gröna miljöer. Gärna såklart eget småhus, men det kan också vara flerbostadshus i mer varierade skala och gärna småskalig karaktär –med inbyggda gröna kvaliteter och en variation av mötesplatser, service och utbud. Till rätt pris såklart! Inte att förglömma har denna generation inte seglat in på bostadskarriären med silversked såsom 60- och 70-talister i jämförelse gjort.
Min gissning? Den som strategiskt satsar på utveckling mot blivande barnfamiljers boende och boendekarriär står i en position som kan ge höga poäng i tabellen 2026. Har du ett blivande småhusområde i dina kort? Grattis!
/Mona Kjellberg, krönikan är publicerad här
September 2020
Hur botar vi en bostadsmarknad där skilda par inte har råd att flytta isär?
Det är väl livsfasen vi är i just nu tänker jag när en handfull av mina kompisar skiljt sig under det senaste året. Vi är 40+, barnen börjar bli äldre och äktenskapet håller inte alltid i längden. Anledningen till skilsmässorna är lika många som mina väninnor, men en sak har de alla gemensamt. De har tvingats bo kvar tillsammans relativt länge med sin före detta efter att beslutet är taget. En del har flyttat till, ibland osäkra, andrahandskontrakt där barnen kan bo varannan vecka. Men, varför flyttar de inte bara till en egen bostad..?! Det finns många skäl, som de delar med en allt ökande andel i Sveriges städer.
Den senaste tiden har vi på Juni Strategi arbetat med underlag till flera kommuners bostadsförsörjningsplaner. I fokus har varit hur stort det demografiskt drivna bostadsbehovet är samt hur stor andel som har möjlighet och vilja att efterfråga nyproduktion. Dessutom får grupper som inte har tillgång till den ordinarie bostadsmarknaden allt större fokus; vilka grupper hittar vi här? Och vilka insatser måste sättas in för att hindra en ökning?
I Sverige har vi två bostadsmarknader; den ägda med bostadsrätter och äganderätter samt den hyrda med hyresrätter. Man kan även framhålla en tredje, den svarta med försäljning av kontakt och skuggiga 3e, 4e och 5e-handskontrakt. I den sistnämnda hamnar inte sällan de mest utsatta. Om vi dock fokuserar på den vita marknaden så krävs ett antal kriterier där ett eller flera måste uppfyllas för att ha tillgång:
K Man måste ha en betalningsförmåga, ibland depositionshyra eller borgensman
K Man måste ha kunskap och information om hur bostadsmarknaden fungerar
K Man måste i många fall ha kötid
K Man måste i många fall ha kontakter
Det krävs alltså att man är en spindel som spinner sitt eget nät av de fyra k:na; kunskap, kötid, kontakter och kontanter (nåväl digitala kontanter, cash stavas ju med c!).
Mina vänner bor i huvudsak i större städer, bostadspriserna är höga och som ensamboende mamma med ett lärar- eller undersköterskejobb är lönen inte alltid fet. Nyproduktion i rimlig närhet till barnens skola, kompisar och aktiviteter är dyrt. Många står sedan några år i bostadsköer, men kötiden är för knapp för deras inkomstnivå som ju halveras när man blir ensam (hyrorna är för höga i de fall kötiden är kort). Att byta den gemensamma hyresrätten till två små är nästan omöjligt, de före detta paren som har bostadsrätt köpte innan kreditrestriktioner och har nu inte ens råd att tillsammans köpa sin befintliga bostad. Vad återstår? Valmöjligheten finns helt enkelt inte. Återstår gör egentligen bara den tredje svarta marknaden, vilket givetvis inte är ett alternativ. Och! Man ska ju vara glad över att man har någonstans att bo! Eller hur?
För oss i branschen är detta givetvis ingen nyhet, men frågan är – hur kommer vi åt problemet? Utredningen kring en social bostadsförsörjning kommer den ge några svar? När Jämlikhetskommissionen överlämnade sin 1 000 sidor långa rapport i augusti i år tappade jag nästan hoppet om en lösning. Kanske är det någon av er läsare som läst alla 1 000 sidor och som kan ge mig lite hopp om tydlighet i frågan?
Jag tror iallafall på ett stort och brett byggande, att bibehålla ett äldre bestånd av hyresrätter, att stötta svaga grupper i flytten till en egen bostad och att på bred front arbeta med utanförskap och segregation.
/Mona Kjellberg (krönikan är publicerad här)
Maj 2020
Att pussa sin hantverkare blir historia
När jag studerade till beteendevetare så fascinerades jag så av alla experiment som berörde människans anpassningsförmåga. Människan är en av de få arter som har en sådan extrem anpassningsförmåga; vi bor i djunglar, öken, på isar, i stad och på landsbygd. Ingenting kan stoppa oss. När jag sedan pluggade vidare på KTH föll allt på plats; människans psykologiska drivkrafter i kombination med ekonomiska möjligheter och politisk planering kan ge oss svar på det mesta.
Experimenten kring människors anpassningsförmåga är otroligt häftiga. Visste ni t.ex. att vi ser ju allting upp-och-ned (och spegelvänt), men hjärnan hjälper oss att tolka det rätt trots – det omvända på vår näthinna. Det har genomförts en hel del experiment kring detta, bl.a. har man delat ut speciella glasögon som gör att synintrycken projiceras ”rätt”. Det som händer är då att försökspersonerna först ser allting upp-och-ned, men efter ett litet tag anpassar sig hjärnan och vänder synintrycken rätt igen. När glasögonen tas av så blir allt upp-och-ned igen, tills hjärnan återigen hjälper till med att vända synintrycken. Andra fenomen som visar på hjärnans otroliga sorteringsförmåga är hur vi uppfattar sådant som redan stödjer vår tes, men ignorerar andra signaler. Denna egenskap är givetvis inte helt av godo, den gör att vårt inre undviker kaos – men hindrar människor som har olika åsikter att mötas.
Vilket osökt leder till den kanske viktigaste inputen som vår hjärna behöver för att kunna utvecklas, få oss att må bra och hjälpa oss till anpassning som gjort att vi överlevt: vårt behov av mänsklig anknytning och social kontakt. Det har gjorts hemska experiment där man berövat små barn på all fysisk kontakt, ofta är tvillingstudier det bästa eftersom genetiken då kan räknas bort. Får ett barn inte närhet så präglas hela livets beteende av detta, det påverkar allt beteende framöver om man inte inför närhet igen. Detta behov är överordnat allt annat.
Coronapandemin har blivit en övning i beteendevetenskapens grundprinciper. Först var det extremt jobbigt att befinna sig i ett vakuum för oss, våra liv fördes fram genom att vi kunde planera närmsta framtiden. Det höjdes röster om att vi måste få en plan! Sedan vande vi oss, vår anpassningsförmåga kickade in. Vi började så smått anpassa oss till att inte veta; ”vi bokar in detta möte, kanske blir det digitalt, kanske fysiskt eller så händer något annat, vem vet?”. Vad händer till hösten? Ingen vet. Vad ska vi göra i sommar? Ingen vet. Ändock behövs en strategi förankrad i vår nya verklighet.
Det enda vi inte kan vänja oss vid är avsaknaden av social kontakt. Halleluja för facetime! Först när man inte kan träffa sina äldre familjemedlemmar förstår vi, på djupet, betydelsen av mötet. Men, vi kanske för alltid behöver tänka om kring våra fysiska möten? Tvätta händerna oftare, ha munskydd som i Asien om man känner förkylning?
I Spanien har min pappas släkt rotat sig och det kändes främmande för mig, som svensk, när jag för första gången träffade en snickare och rörmokare min faster tipsat om, och vi ljudligt pussade varandra hälsningar på kinderna som ett första God dag! Den vanan kommer kanske upphöra nu. Vad som däremot inte kommer upphöra är vårt grundläggande och helt överordnade behov av att mötas, träffas, äta, dansa, resa och skapa tillsammans. Vi har brutit bröd sedan vetet upptäcktes och vi har jagat tillsammans sedan homo sapiens kom till. Vi kommer ett tag framöver inte vilja resa långt, vi vill kunna landa snabbt i vårt trygga bo om det uppstår en ny kris. Men, när vi anpassat oss till en ny verklighet och hittat överlevnadsstrategier kommer mänskligheten att blomma ut på restauranger, gator och torg. Och den kanske mänskligaste egenskapen av alla kommer sätta igång; den medvetna glömskan.
/Mona Kjellberg
April 2020
Salve! Kommer stadsplanerare börja prata om pandemital nu?
I veckan avslutade jag ett telefonmöte med en ny kontakt och när vi skulle lägga på sa han ”Trevlig helg – hoppas du håller dig frisk”. I dessa tider ändrar vi våra hälsningsfraser. När jag var på Sicilien för många år sedan fick jag inte nog av ordet ”salve”, jag tyckte det är så fint att man fortfarande använder latinet i vardagliga sammanhang och hälsar med ett ord som betyder att hela. Även vårt eget ord att vi ”hälsar” på varandra har ju sitt ursprung i att vi önskar varandra just en god hälsa.
Flera experter har tidigare uttalat en oro för att en pandemi kan komma att svepa över världen. Nu är vi mitt i den och många tror att vi framöver kommer att se fler pandemier pga att jorden är mer tättbefolkad och trångbodd, samt att vi, i exempelvis Kina, lever tätt inpå vilda djur.
Om vårt språk, genom nya hälsningsfraser, och vår digitala mognad på arbetsplatserna redan efter ett fåtal veckor har förändrats så får det mig att fundera över hur vår stadsbyggnad kan komma att påverkas av pandemin. Givetvis är det alldeles för tidigt för att dra några större slutsatser, men ett är säkert; corona kommer att lämna efter sig bestående beteendeförändringar, framförallt i de hårdast drabbade länderna.
Stockholm, min hemstad, är en populär weekenddestination och Jokkmokk, min barndomsort, tillhör en landsbygd där utländska turister blivit allt viktigare för ekonomin. Utlandsresor kommer att påverkas framöver, och turismen har haft allt större inflytande över vår stadsbyggnad på senare år. Kan detta komma att ändras?
Vi har de senaste åren också byggt en stor andel flerbostadshus, medan småhusbyggandet varit lågt. Nu har vi en stor generation barnfamiljer på gång och om människor befarar fler pandemier med effekten av större hemmavistelse och kanske t.om karantän – kommer då önskan om en egen trädgård att öka ännu mer? Vi har strävat efter att bygga stad, tätt och urbant, med mycket liv och rörelse. Att ha många människor nära är ju underbart, det ger liv och inspiration. Kommer detta förändras om fler pandemier befaras?
Våra byggnormer som vi har nu är ju baserade på tidigare decenniers önskan om att uppnå en god folkhälsa genom exempelvis ljusinsläpp, bullerrestriktioner, grönytetal och parklekar. Vi lever i kvarlämningar från funkisens tid, då man ville sanera staden från sjukdom och fattigdom.
Kommer vi framöver att fokusera mer på utveckling av flexibla sjukhus- och vårdinrättningar som snabbt kan sättas igång i en kris? Kommer det finnas krav på X antal sjukhusplatser nycklade till varje bostad? Kommer vi prata p-tal, cykeltal och pandemital?
Jag tror att människans natur är att vilja mötas, finnas i ett sammanhang och vara nära varandra. Vi vill festa, diskutera, vila ihop och till och med om vi åker på ett tyst retreat gör vi det tillsammans med andra. Det enklaste vore ju att åka ut i skogen köpa mat för två veckor och sedan hålla käft – men tystnad upplevs bäst i närhet med andra.
Social distansering är inte vår grej, jag tror dock att vi framöver kommer behöva tänka till över hur vi bygger stad som snabbt kan ställa om till en fysisk distansering. Frågorna är många och svaren få, framtiden kommer utvisa om vi får bestående stadsbyggnadsprinciper som kanske lever kvar lika länge som ordet salve.
/Mona Kjellberg (krönikan är publicerad här)
Mars 2020
Kan vi skapa en rättvis bostadsmarknad för de äldre?
Går det att skapa total rättvisa? Globalt har världens 26 rikaste personer mer tillgångar än hela jordens fattigaste hälft. I ett närmare exempel är vår bostadsmarknad i Sverige djupt orättvis och snett fördelad. De som står längst ifrån bostadsmarknaden är de som betalar absolut mest för sitt exempelvis tredjehandsboende.
En del hävdar något så radikalt att det går att tänka sig en helt rättvis värld. Göran Collste, professor i applicerad etik vid Linköpings universitet, använder en allegori för att beskriva. Tänk dig att du bor i ett fint hus och har allt du behöver. Din närmaste granne däremot bor i ett ruckel utan el eller vatten och kan inte äta sig mätt. Tänk dig nu också, att din farfar för många år sedan angrep din grannes farfar, stal hans mark och förslavade hans barn och att era skillnader i levnadsvillkor i dag beror på dessa övergrepp i det förflutna. Är det då inte rimligt att din granne gör anspråk på en del av din mark och inkomst? Har du inte en moralisk skuld till din granne? Han tillfogar: ”Detta är en berättelse från den globala byn. Mina grannar är Malawis bönder, Bolivias gruvarbetare och Filippinernas sluminvånare. (Dagens Nyheter 2020-03-01)”
Juni Strategi har nyligen tagit fram en stor insiktsstudie för utveckling av bostäder riktade mot 65+. Studien beskriver bland annat hur vi kan få fler äldre att lämna villorna (utan att stanna vid en stampande diskussion om reavinstbeskattningen), hur förutsättningarna ser ut, vad man söker och varför de över 100 000 personer som flyttar frivilligt gör det varje år. Vi har 1 700 svar från hela riket i en stor enkätstudie, vi har genomfört ett stort antal djupintervjuer och i vanlig ordning studerat statistik och mönster utifrån ett nationalekonomiskt och beteendevetenskapligt perspektiv.
Resultaten är slående tydliga. När vi frågar uppger 58 % av de äldre att de vill flytta i framtiden, men bostadsmarknaden är djupt orättvis. I synnerhet en stor andel av äldre kvinnorna boendes ensamma i småhus vill flytta – de är mer flyttbenägna än männen – och det är inte reavinstbeskattningen som stoppar dem! Dessa kvinnor som av vår bransch mer eller mindre utmålats som någon typ av husockupanter, som hindrar barnfamiljer från att få en bra bostad. Dessa kvinnor hindras av orättvisor. Orättvisor i form av att de inte anses kreditvärdiga då deras pension är låg på grund av en historiskt ojämställd arbetsmarknad, och då det inte spelar någon roll att de har upp till flera miljoner i insats från sitt hus. Orättvisor i form av att de återigen är nybörjare på en bostadsmarknad som nu är digitaliserad där de förbises av institut och aktörer och där riktad information behövs för att få dem att checka in på bostadsmarknaden. Orättvisor i form av att de tillhör en generation med traditionella könsroller där mannen stått för en större del av ägandet och också skött ekonomin, kontakten med mäklare, bank och pensionsmyndighet.
Vi behöver hitta sätt för att underlätta för fler äldre att flytta ifrån den bostad som inte passar deras behov längre. Både för att öka den enskilde individens livskvalitet, men även för att skapa större flyttströmmar. Så var ska våra äldre flytta? Och hur??
Kan man tänka sig Sveriges bostadsmarknad som filosofen Collstes allegoriby; att våra äldre grannar som skött vårt land, arbetat hårt och nu behöver hjälp med flytt kan få just det? Kan vi hjälpa våra äldre till en mindre, enklare och mer lättskött bostad genom att omfördela resurser, möjliggöra lån och lotsa dem rätt i den djungel som ett bostadsköp innebär?
/Mona Kjellberg (krönikan är publicerad här)
Mars 2020
Barnens perspektiv eller barnperspektivet?
Oj vad mycket skriverier, artiklar, debatter och förändrade arbetsrutiner vi har sett nu i branschen sedan barnkonventionen blev lag 1 januari! Eller inte… Den 1 januari blev alltså barnkonventionen lag i Sverige, hur rättspraxis kommer att bli är dock inte klarlagt och den riktade utredningen är ett år försenad. I Sverige har inte heller den nya lagen företräde framför andra lagar, vilket den har i Norge. Men, lite mer nyfikenhet kring hur offentliga och privata aktörer kan anpassa sitt arbetssätt trodde jag skulle uppstå.
I förra veckan höll jag och min kollega en kurs på Fastighetsnytt Akademi, temat var hur man som offentlig eller privat aktör kan ta in barnperspektivet i planering och projekt. På kursdagen deltog 6 engagerade fastighetsägare, konsulter och kommunanställda. Dessutom hade vi fyra barn med oss från verkligheten, där deras älskade (mycket slitna) grusplan för fotboll ska bebyggas. Energin var på topp och dagen var mycket givande. Ändock blev jag förvånad över det relativt ljumma intresset när det kom till antalet anmälningar. Kan det vara så att vetskapen om den nya lagen är låg?
Förslagsvis så kommer artikel 2 och 12 att ha betydelse för din organisation och projekt – har ni tagit fram lösningen ännu? Artikel 2 lyder: Alla barn är lika mycket värda och har samma rättigheter. Ingen får diskrimineras. Artikel 12: Barn har rätt att uttrycka sin mening och höras i alla frågor som rör barnet. Hänsyn ska tas till barnets åsikter, utifrån barnets ålder och mognad. Exempelvis så är riktlinjerna för förskolebarnens möjlighet till utevistelse en omdebatterad fråga, riktlinjerna säger 30 kvm per barn – i vissa nyproduktionsprojekt är vi nere på 3,5 kvm per barn. Har barnen fått möjlighet till påverkan här? Och hur ska vi hantera konflikten mellan barnens ytor, buller (från sport och lek), ökande ytor för cykelförvaring, och kraven på högre exploatering? Att lyfta barnperspektivet handlar om att se hur vi kan arbeta långsiktigt och med en helhetssyn kring hur vi skapar ett bättre samhälle – och samtidigt hanterar alla målkonflikter. Hur kan vi lägga in kostnaden i kalkylen och se helheten, de potentiella vinsterna i slutändan?
Ett annat exempel är artikel 3; Vid alla beslut som rör barn ska i första hand beaktas det som bedöms vara barnets bästa. Hur tar ni på din arbetsplats in artikel 3 i ert arbete? När ni beslutar om barnens ytor inne och vid bostadshus, kommersiella handelsytor, stadsdelar? Tänker ni på cykelförrådsdörrens tyngd, säkra passager, en trygg hemmiljö, fri lek och viloytor?
Barnkonventionen gäller alla barn och ett barn är som bekant en person mellan 0 och 18 år. Behoven, förväntningarna och kraven på miljön man vistas i är diametralt skilda. Likaså inhämtningen av kunskap för att kunna se och tillgodogöra barnens rättigheter på platsen.
Lag i all ära, men möjligheterna att framgångsrikt föra fram barn och ungas perspektiv ligger framförallt i vår vilja, ökade kunskaper och förändrade synsätt. Jag tror att vi framöver kommer att se en ökad medvetenhet och kunskap kring barns rättigheter. Vår bransch kommer att få förändrade rutiner, policys och arbetssätt. Ibland upplever jag dock att jag bara vill springa före och det är tungt att dra branschen efter sig. Men, att arbeta med barnens perspektiv är faktiskt bland det roligaste och mest intressanta man kan göra och lagen är ju redan på plats!
/Mona Kjellberg
Juni Strategis kurs i barnperspektivet i planering
Januari 2020 (skrevs innan Coronapandemin)
Blir 2020 året med visioner?
För att få omkringboende, politiker, tjänstemän, byggherrar, fastighetsägare och konsulter att sträva åt samma håll i utvecklingen av en ny stadsdel krävs en tydlig vision – en bild som förmedlar vad som ska skapas, hur och varför. En inspirerande framtidsbild som föder engagemang och skapar delaktighet. En tydlig och väl förankrad vision är helt enkelt nyckeln till lyckad stadsutveckling!
Paralleller kan dras till andra områden i vårt samhälle, och jag frågar mig själv hur det står till hos våra politiska partier? Vilket parti målar upp en tydlig framtidsbild? En vision som engagerar? Vilket parti har en tydlig framtidsbild om till exempel den bostadsmarknad som man vill skapa? Och då menar jag inte vilka regler man vill ändra just här och nu eller hur investeringsstödet ska utformas – utan vilken vision partierna har för bostadsmarknaden år 2040. Vilken vision har de för samhället 2040? Endast med en tydlig bild av vad man vill uppnå – och varför – kan vägen dit bli tydlig för andra (och en själv).
När jag funderar så kan jag bara komma på ett parti som förmedlar en någorlunda tydlig bild av vilket samhälle de vill uppnå och just nu verkar förhållningssättet till dem vara det mest centrala även för de andra partierna. Ibland kan det kanske vara lättare att berätta vad man tycker om andras planer än att utforma sin egen tydliga väg.
Jag förstår att det inte är enkelt och att vi lever i en komplicerad värld; att vi har stora utmaningar i samhället, med klimatet, med tilltron till politiken. Just därför söker jag svaren – Vad vill ni uppnå? Var är glöden? Vad strävar ni mot? Varför har ni ett parti?
Kanske är det ideologin jag saknar, och ideologiernas tid verkar vara förbi. Men, vore det inte uppfriskande med tydliga framtidsvisioner som sedan kan kompletteras med en beskrivning av hur partierna tänker sig kunna nå det samhälle som de ser i sin vision? Eller åtminstone en vision för bostadsmarknaden?
Hallå, politiska partier! Jag saknar er! Kan vi inte bli matade med lite visioner, lite glöd, lite framtidstro, en liten beskrivning av just er väg framåt under 2020?
/Mona Kjellberg
November 2019
Från “retail is detail” till “bricks drive clicks”
”Mamma, jag vill ha en Tomu Roblox-t-shirt!” utropade min 8-åriga dotter häromdagen. Tydligen har just Tomus Roblox-kläder extra hög kvalitet enligt henne, ”för det har Tomu faktiskt sagt!”. Om du som läsare inte vet detta, så är Tomu en youtuber som live-spelar Roblox.
Våra konsumtionsbeteenden förändras som bekant och digitaliseringen är inte en framtida trend – det är en verklighet som vi står mitt i. Antingen har man en crowd och har därmed en stor plattform att sälja passande produkter genom eller så har man en finfin idé och skapar sig en crowd på grund av denna. Tomu är bara ett exempel på det förstnämnda, där den samlade effekten av försäljningar av t-shirts genom liknande kanaler sannolikt gett den traditionella handeln åtminstone en liten känsla av konkurrens. Men, trots allt så måste man känna till – och tycka om – Tomu lika mycket som min dotter gör för att vilja shoppa i hans webbutik. Och jag vet inte, som sagt, om du som läser detta ofta tittar på hans kanal, men den är i alla fall ingen jag hade hamnat på av en slump tidigare.
När jag startade min bana som detaljhandelsanalytiker var mantrat ”läge, läge, läge” och ”retail is detail” följt av ”externhandeln dödar stadskärnan!”. Sedan övergick det så småningom till ”butiksdöden”, detaljhandelsskiftet och rekord efter rekord inom e-handeln. Nu tycker jag mig skönja en liten övergång till vanliga sägningar likt ”out of sight, out of mind” och ”bricks drive clicks”. Fysiska butiker kan alltså stärka e-handelsbolagen. Verkligheten är inte svart eller vit och butiker har alltid slagits ut av olika fenomen genom tiderna; storbutiker, kedjefiering, externhandel, e-handel. Survival of the fittest.
I USA har Amazon fysiska butiker i konceptet 4-star och i Sverige ser vi exempel på flera e-handelsbolag som öppnar en fysisk butik som skyltfönster, kontakt med kunder och marknadsföring. ICSC genomförde nyligen en studie där öppnandet av fysiska butiker visade sig ha stor positiv påverkan på e-handelsbolagets omsättning.
Snart kommer vi ha varit i denna verklighet så länge att vi slutar skilja på konsumtion i olika kanaler – konsumtion är konsumtion och var man lägger sin peng beror på tillfället, varan, personen och läget. Ingen frågar ju idag om man betalade sin vara med mobilen, kortet eller cash. Pengar som pengar.
Utvecklingen går fort, men trots att vi benämner saker på nya sätt så är det summa summarum fortfarande ”läget, läget, läget” som gäller om den fysiska butiken ska kunna vara lönsam. Ja, och att även den har en crowd såklart och en finfin idé.
/Mona Kjellberg
Oktober 2019
När kommer betalningsviljan för miljövänliga val?
How dare you?! Greta Thunbergs tal i FN lämnade ingen oberörd, varken sådana som jag, som tycker det är häftigt vad en 16-åring kan åstadkomma under ett endaste år eller den som tror på PR-byråer och konspirationer.
17 % av svenskarna säger att Greta Thunberg har påverkat deras miljövänliga val under det senaste året, enligt Novus. Jag kan nog inräkna mig i dessa även om det är svårt att säga vad som är vad. Till exempel har min 11-åriga dotter startat Naturpartiet tillsammans med sina kompisar. Partiet har lite storebror-ser-dig-fasoner och bevakar noggrant familjens konsumtionsval och matintag.
Som en naturlig följd valde vi därför tåget ned till Spanien i somras. Vi har många gånger besökt min släkt på samma plats i landet, men detta var första gången sedan jag var liten som färdmedlet höll sig på landbacken. Resan var fantastisk! Vi hann se och uppleva Europa och jag hann praktisera såväl tyska, som franska och spanska längs vägen. Resan kommer vi definitivt att göra om. Detta trots att priset var det tredubbla mot flyget och den faktiska restiden ca 2 dygn längre. Alltså; varken billigt eller tidseffektivt, vilket vanligtvis sägs driva resebranschen när syftet är att ta sig från punkt a till b.
Svenskarnas ökande tågresande är ett tydligt exempel på hur våra konsumtionsbeteenden med miljöhänsyn som drivkraft förändras. Framförallt är det ett mycket tydligt exempel på hur betalningsviljan för miljövänliga val, utöver kravmärkta livsmedelsvaror, börjar skönjas i praktiken. Inom fastighets- och bostadsutveckling har vi på Juni Strategi genom åren gjort många undersökningar kring boendekvaliteter och betalningsvilja. Vad gäller klimatsmarta val så har svaret ständigt varit att kunden ser det som en självklarhet att nyproduktion använder sig av klimatsmarta metoder och energieffektiva hus – men extra betalningsvilja finns ej. Enda gången kunderna har viss betalningsvilja är när det finns tydliga löpande besparingsmöjligheter för den enskilde (betalningsviljan är då driven av kostnadsbesparingar snarare än miljöhänsyn).
Kan det vara så att vi nu ser ett skifte? Kan det vara så att det framöver kommer finnas en reell betalningsvilja för miljövänliga val hos bostadskunderna? Hos kontorshyresgästerna? Detta flyttar positionerna för Sveriges aktörer och möjliggör en helt ny marknad, då det plötsligt finns en direkt ekonomi i klimatsmarta val och starkare påtryckning från privatkonsumenter. Jag tror att det kommer att ske ett skifte, speciellt när gemene man inser att flyget står för 4 % av Sveriges utsläpp men bygg- och fastighetssektorn för 20 %. Flygskam, inredningsskam?
/Mona Kjellberg (krönikan är publicerad här)
Familjen i väntan på tåg
September 2019
Att höra hemma och hitta hem
Ibland slår det mig, någonstans djupt i magtrakten, att det är ju mina barns uppväxt som sker i mitt hem. Det är en storslagen tanke för en 70-talist som känner att hon aldrig blir helt vuxen.
När jag jobbar med visionsarbeten eller utveckling av nya stadsdelar kan liknande tankar dyka upp. Vi pratar om ”den aktive, urbana småbarnsfamiljen”, borde vi kanske prata om ”den trötte föräldern som är hemma med kräksjuka barn” istället? Det skulle kanske inte vara lika lockande, men det är en svindlande tanke att de platser vi utvecklar kommer att utgöra spelplatsen för så många människors liv. I vardag, i lust och i livets dalar.
Jag växte upp i Jokkmokk/Luleå med stockholmsföräldrar. Mina föräldrar tyckte det var spännande; en avgränsad passus på 20 år i deras stockholmsliv. Mina vänner hade alla bott i Lappland eller Norrbotten i generationer. Själv visste jag aldrig riktigt var jag hörde hemma och nu har jag ju hamnat i Stockholm jämte min släkt.
Utmaningen med att utveckla platser är att hitta det som är gemensamt för många, hitta en inriktning och miljö som passar många barndomar – ett hem. Egentligen borde det ju inte vara så svårt, vi människor har ju bott någonstans ganska så länge. Ändå är det ett hårt arbete att ta fram en platsidentitet som håller, över tid och generationer.
I en paradoxal tid när många har svårt att ens komma in på bostadsmarknaden samtidigt som en del byggherrar kämpar med mer eller mindre stillastående säljtakter kan denna fråga lätt glömmas bort. Glappet mellan köpare och säljare blir stort och priset är i fokus. Samtidigt hänger frågorna så väl samman. Kan man utveckla platser och bostäder som ger liv, lust och glädje kan också betalningsviljan (och säljtakten) hänga med. Nu när ensamheten, den ofrivilliga alltså, är i fokus genom bland annat Ensamhetsrevolutionen och Business Arenas program blir det än tydligare hur fastighetsägare faktiskt kan påverka människors välmående och därmed upplevelsen av grannskapet. Fastighetsbranschen formar helt enkelt barndomar och framtidens generationer!
De barn som idag växer upp i våra många nya stadsdelar runtom i Sverige kommer att präglas av hur deras närområde och bostäder utformas – en resa 25 år fram i tiden vore därför väl till pass för att se hur vi lyckas med modig arkitektur, inspirerande grannskap och tillsammansskapet. På vägen dit fortsätter jag med vab, föräldramöten och spontana fotbollsmatcher samtidigt som jag arbetar i våra framtida stadsdelar med mötesplatser, mobilitet och inte minst digitaliseringen.
/Mona Kjellberg
Mona under uppväxten i Jokkmokk (t.h.)
Augusti 2019
Emellanboendet – friska pensionärer efterfrågar nya typer av boenden
Vår demografi förändras, vilket den ju alltid har gjort. Vi har de senaste 15 åren talat om att vi har den största och friskaste pensionärsgenerationen någonsin. Dagens pensionärer går på rockkonserter, kvällskurser och har tusen järn i elden. Men, lite har hänt för att möta denna demografiska utveckling. Kanske framförallt vad gäller bostäder och bostadsmarknaden.
I tusentals år var det en självklarhet att vi bodde tillsammans, men så i mitten av 1900-talet hände något och ensamboendet ökade drastiskt. Andelen ensamboende fördubblades mellan 1950 och 1990. I vår tid ligger Sverige i topp i världen. – Ökningen av ensamboendet är en av de största samhällsförändringarna i modern tid, sa Eric Klinenberg professor i sociologi i tidningen Forskning och Framsteg för några år sedan.
Nu har pendeln svängt och vi ser alltfler co-working och co-living-projekt. Utvecklingen har växelverkande drivkrafter, men lönsamhet och prisnivåer har såklart varit avgörande. De boendes grundvilja att bo tillsammans bedömer i alla fall jag som förhållandevis konstant.
Vi står alltså inför en mycket frisk och stor generation pensionärer, idag bor de allra flesta i småhus, ofta avbetalda. Man bor billigt och nyproduktion är som bekant en mer kostsam boendeform. När vi pratar med målgruppen så vill många flytta, men osäkerhet och nackdelar vägs mot fördelarna och ofta bor man vidare i villan istället.
Intressant är att hos de som väl flyttat till ett nytt boende, där grannarna (som i all nyproduktion) till stor del liknar de själva är det många som lever upp, träffar nya vänner och hittar ny energi till socialt engagemang. Det är fantastiskt roligt att träffa denna målgrupp! Branschen har också sett denna potential och vi får numer allt oftare förfrågningar om målgruppsanalyser för trygghetsboenden, 55+ eller kollektivhus.
Marknaden har stor potential, och det finns ett otroligt sug efter ett boende som inte är ett trygghetsboende eller äldreboende som man kan mellanlanda i och flytta till långt tidigare än man känner sig redo för ”sista boendet”. Min egen pappa letade länge men tog tillslut saken i egna händer och vid sidan av extra jobb, resande, teater- och bridgespelande, barn och barnbarn utvecklade han kollektivhuset Lagnö Bo. Som en sann 80-åring av idag.
Kollektivboende för äldre är minst en lika stor marknad som för yngre enligt min bedömning – fritt fram – först till kvarn!
Mona Kjellberg (krönikan är publicerad här)
Monas pappa och döttrar i Lagnö Bo
September 2017
Grinig gubbe i Göteborg
”Grinig Gubbe”, så står det på ryggarna till personer vi möter på väg till vårt möte i Göteborg. De protesterar mot byggandet av Västlänken och delar ut flygblad. ”10 år för sent…” säger den fastighetsägare som vi sedan träffar. I alla demokratiska länder kan man titt som tätt se olikfärgade protest-tygstycken som hänger ut från fönster eller demonstrationer mot större stadsomvandlingar. I Sverige har vi de senaste åren vant oss vid att dessa protester är ett naturligt inslag i stadsbilden. Hattar uppbyggda som Kolingsborg vid Slussen i Stockholm och stora plakat mot Nobelmuséet.
Jag fastnar vid att de som protesterar mot Västlänken valt att definiera sig själva som ”griniga gubbar”, hur definierar de sina opponenter? Som ”glada unga tjejer”? Jag känner mig givetvis mer hemma i den senare kategorin och tror att nya Slussen blir bättre än innan och jag tror att Västlänken kommer att underlätta pendlingen – även om det är en omöjlighet att omvandling i en stad kan nå perfektion i alla aspekter för alla målgrupper. Trots detta så kan jag inte låta bli att fascineras av, och även beundra, engagemanget och tiden som läggs i att försöka påverka staden i den riktning som man uppriktigt tror är bäst.
Jag tror att vi som arbetar med stadsutveckling på olika platser, hur jobbigt det än är ibland, behöver en motpol som skaver lite, som ifrågasätter och ibland protesterar högljutt. I många fall upplever jag dock att motsättningar mellan branschen (där de allra flesta vill verka för en bättre stad) och demonstranter (där de allra flesta vill verka för/bevara en bättre stad) beror på informationsbrist, rädsla för något osäkert nytt och oförståelse för hur det nya kan te sig. Många av de äldre demonstranterna (som gubbarna i Göteborg) har också med sig att man till viss del räddade innerstäder från att rivas, fick dagis för alla och ett romantiskt skimmer över kårhusockupationen -68. De vet att man kan påverka.
Ibland när kommunikationen inte alls fungerar och orken tryter tänker jag att vi alla bara borde fatta händer, griniga gubbar och stadsutvecklare och sjunga Kumba-yah tillsammans. Eller, så kan vi fortsätta med medborgardialoger, information i många kanaler, gå ut och prata på plats. Det funkar ju det också, man når inte alla, men många. Med enträgen vilja att informera, inspirera och tillsammans skapa vår framtida gemensamma stad; med en tydlig strategi för hur en bra dialog med olika intressenter kan skapas kan faktiskt även de griniga gubbarna tillföra intressanta aspekter till vårt stadsbygge.
I år är det förresten 100 år sedan Per Anders Fogelström föddes, i Stad i Världen skrev han ”Staden blir aldrig färdig, fullbordad. Den förvandlas oavbrutet, förnyas och förändras. Samtidigt är den evig, på något sätt finns allt det förgångna kvar, lagrat.”
/Mona Kjellberg (krönikan är publicerad här)
Augusti 2017
Planering från ovan eller medborgardialog?
Där står vi. Flaggor hänger ut från fönstren, en del arga ¡NO!, en del har en annan färg och budskapet är istället ett enkelt ¡SI!. Platsen vi står på är staden Barcelonas senaste omvandling för Superillas, så kallade Superblocks eller Superkvarter på svenska. Omvandlingen har delat grannar och affärsinnehavare i två läger, för eller emot.
Idén är relativt enkel. Varje år dör 3 000 Barcelonabor av utsläpp och ”detta kommer inte att lösas av elbilarnas framfart, det är minst lika mycket partiklar som rivs upp” enligt stadsplaneraren Marc, som guidar oss runt. Staden ska ges tillbaka till invånarna och bilarna ska få ta mindre plats genom att områden om 9 kvarter omvandlas till gåfartsgator med minimerad trafik. All genomfartstrafik och kollektivtrafik leds runtom superblocket. Gatorna inom kvarteren omvandlas till parkyta, cykelparkeringar och lekytor.
I Barcelona har man valt att testa sig fram med vad som fungerar på platsen. Detta innebar att när affärsinnehavarna och de boende kom tillbaka efter industrisemestern i augusti så var deras kvarter helt sonika omvandlat till ett Superblock. Då med enkla lösningar, som över tid permanentas om de fungerar. Flaggägarna till ¡NO!-budskapet tycker att det ser billigt ut, plötsligt är deras gata avstängd och de kan inte se nyttan med omvandlingen.
Det finns många tydliga skillnader i hur Barcelona stadsplaneras och utvecklas jämfört med våra svenska städer. Det är i dessa skillnader som våra styrkor och svagheter kommer i dager för mig.
I Barcelona driver politiker och tjänstemän visioner mycket hårt, man genomför dem fullt ut (under sin mandatperiod vill säga) med snabba, tydliga förändringar i staden. Denna starka hand gör att man genom exproprieringar snabbt kan omvandla områden, exempelvis genom att riva en mängd bostäder och förlägga ett modernt museum i en utsatt stadsdel (Maccba i Raval). I Sverige kan vi lätt få mellanmjölk i vår iver att nå konsensus.
Till skillnad mot nämnda fallet i Barcelona tycker jag mig också se en tydlig trend mot ökade medborgardialoger i Sverige, även privat initierade. Det är uppenbart att dessa dialoger ger en förståelse, insikt och förankring hos människor som faktiskt ska bo och verka på och i närheten av platsen som utvecklas. Min absoluta tro är att ja-flaggorna hade varit fler i Barcelona om en dialog hade förts. I diskussionen pratar vi ofta om långdragna processer, men det finns en stor styrka i att tiden ges till analys, dialog och reflektion innan man rullar ut visionen. Detta ger enligt min tro en bättre plats med stoltare invånare, trots mellanmjölksland.
/Mona Kjellberg
Juni på besök i superblocks i Barcelona
Juli 2017
Instagrambekymmer i Barcelona
Jag tar om selfien några gånger, men det blir ändå inte bra. Till slut är det kollegan som får posera på Air b’n’b-lägenhetens fina balkong. Jag lägger stolt ut fotot på Instagram. Det här med att privata lägenheter hyrs ut till besökare som oss är ju en fantastisk idé! Vi är på studieresa i Barcelona och ser fram emot möten med en stadsbyggnadskonsult, en arkitekt och kommunens stadsplanerare.
Dagen efter får vi en guidning i Barcelonas stadsbyggnadsprinciper, i hur politiker och tjänstemän med mycket stark hand driver igenom sina visioner. Här ska bli bilfritt! Här exproprierar vi bostäder och bygger en gågata i Raval! Här exproprierar vi butiker och omvandlar dessa till entréer till en offentlig park på de boendes innergård!
Men ett fenomen rår man inte på, berättar stadsplaneraren Marc bekymrat. Kommunen har infört fulla restriktioner mot att bygga nya hotell centralt i Barcelona, men den privata uthyrningen till turister är svår att stoppa. Hela stadsdelar i centrala Barcelona dräneras på permanenta boende, vilket får en rad negativa följdeffekter. Livsmedelsbutiker och närservice får svårt att överleva, bostadspriserna drivs upp av professionella uthyrare och det genuina Barcelona dör sakta ut. Det var OS 1992 som blev startskottet för den enormt stora turistvåg som idag besöker Barcelona varje år. Och nu kämpar staden för att inte dö av sin egen framgång. Turisterna lockas av Barcelonas genuina själ, fina saluhallar och barerna med stammisar. När turisterna sakta tar över stadsdelarna försvinner allt detta och staden lockar inte lika mycket. Barcelona blir till en teater – med endast publik. Framförallt vill de stolta katalanerna inte att deras stad ska dö på detta sätt.
Vi vågar inte berätta för Marc att vi bor i en Air b’n’b-lägenhet. Men när jag kommer tillbaka till den fina balkongen så Instagrammar jag istället en bild på ett stort demonstrationståg mot uthyrning till turister och skäms lite. Demonstrationståget leddes 2016 av Ada Colau. Nu har hon blivit Barcelonas borgmästare och präglar utvecklingen med fast hand.
I Sverige talar vi sällan om kopplingen mellan turism och stadsplanering. Detta trots att t.ex. Stockholm under förra sommaren hade nästan 4,5 miljoner gästnätter, en ökning med en miljon sedan år 2010. Fortsätter tillväxten bör vi redan i stadsplaneringsskedet fundera över hur vi kan ta hand om våra värdefulla turister på bästa sätt, samtidigt som staden behåller sin karaktär.
Vår unika upplåtelseform bostadsrätten gör också, till skillnad mot Spaniens ägarlägenheter, att bostäder inte kan hyras ut lika lätt. Trots att detta bidrar till trögrörligheten på vår bostadsmarknad kan jag inte låta bli att glädjas lite, då jag träffar grannarna i vår kvartersbutik och de frågar om min vistelse i Barcelona.
/Mona Kjellberg (krönikan är publicerad här)
Juni 2017
Att komma ihåg tiden under tiden
I våra visioner och arbete med positionering av projekt och stadsdelar glöms ibland vägen dit bort. Om en stadsdel ska utvecklas under ett antal år är det minst lika viktigt att det finns en tydlig plan för livet utanför bostaden – även under byggtiden, innan alla fina bilder kan förverkligas.
Jag kommer tydligt ihåg det. Hur jag trädde nyckelknippan mellan fingrarna för att skapa någon sorts känsla av styrka. Vägen hem till min studentbostad, genom den lilla skogen mellan universitetet och husen. Det var mörkt, illa upplyst och gärna tomt på andra gångtrafikanter när jag suttit i sista stund och pluggat till en tenta.
Minnet kommer tydligt tillbaka då en ung person beskriver samma känsla när vi håller en fokusgrupp i ett större utvecklingsområde i Stockholm. Just nu utvecklas många yteffektiva lägenheter där våra unga ska kunna bo. När områdena utvecklas under lång tid innebär detta att de första inflyttarna bor på en byggarbetsplats under lång tid. Det är denna känsla personen beskriver; det är februari, mörkt, kallt och plasten på bygget fladdrar i vinden när hen går hem från bussen. Personen ringer någon under promenaden eller tar ibland taxi den korta sträckan.
I våra visioner och arbete med positionering av projekt och stadsdelar glöms ibland vägen dit bort. Om en stadsdel ska utvecklas under ett antal år är det minst lika viktigt att det finns en tydlig plan för livet utanför bostaden – även under byggtiden, innan alla fina bilder kan förverkligas. Hur kan området upplevas som tryggt under tiden? Hur kan man arbeta med innovativ belysning? Hur kan vi skapa en känsla av tillhörighet under alla de år bygget fortfarande pågår?
I möte med projektchefer, tjänstemän och utvecklare upplever jag ofta en tydlig enighet kring hur det ska bli på platsen när det är klart. Frågar man däremot om visionsbilden för den långa perioden på vägen dit så är beskrivningen mer diffus. Det finns såklart goda exempel också, bara i Stockholm är Norra Stationsgatan ett och Nobelberget ett annat. När utvecklingen av bostäder väl kommer igång här är området redan känt för sin hippa teaterscen och konstnärliga publik samtidigt som verksamhet kan bedrivas under byggtiden, vilket ger en bättre ekonomi.
I den ljusa juninatten förra året var jag på Refusedkonsert på just Nobelberget och trots att området består av tomma kontorslokaler och byggen så var upplevelsen riktigt trevlig. Jag hade nycklarna kvar i handväskan och gick istället hem med mina tonårsminnen av bandet i tankarna; tack vare goda idéer om nyttjandet av platsen under tiden fram till att en vision kan förverkligas.
/Mona Kjellberg (krönikan är publicerad här)
- Mona Kjellberg
- Senior konsult, Ansvarig analys
- 070 286 40 71
- mona.kjellberg@junistrategi.se
-
E-post